Uma questão recorrente quando se fala em despesas de condomínio é: que tipo de obra ou reparo no condomínio o síndico pode contratar sem prévia autorização dos condôminos?
Para responder ao questionamento, é preciso ter em mente que a administração de um condomínio pode ser regida, basicamente, por três normas:
Código Civil;
Convenção do Condomínio;
Regimento Interno.
A primeira, trata-se de uma norma de caráter geral, aplicável indistintamente. Já as duas últimas são específicas para cada condomínio, de livre estipulação, desde que não contrariem a lei. No que diz respeito à realização de obras/reparos no condomínio, o Código Civil (art. 1.341) prevê 3 diferentes regras, distinguindo-as pelos tipos de obras:
Voluptuárias – Aquelas que não aumentam o uso habitual do condomínio dependem da aprovação por dois terços dos condôminos;
Úteis – aquelas que aumentam ou facilitam o uso necessitam do voto da maioria dos condôminos (50% + 1);
Necessárias – aquelas que conservam o condomínio ou impedem sua deterioração independem de autorização se forem urgentes ou de pequeno valor e, caso não sejam urgentes mas importem em despesas excessivas, ficam condicionadas à previa autorização em assembleia condominial.
Assim, pela regra geral, o síndico somente terá autonomia para realizar obras ou reparos no condomínio sem prévia autorização dos condôminos se forem necessários, urgentes ou de pequeno valor.
Já a Convenção do Condomínio e o Regimento Interno podem estabelecer e permitir gastos pelo síndico em obras/reparos ou contratação de serviços até um determinado valor previamente ajustado/definido, sem aprovação prévia por assembleia, o que não o exime de prestar contas e justificar a despesa aos condôminos.